滨江出省难题:沪深项目接连遇阻,浙江营收占比99.5%,半年270亿省内
来源: 缅甸迪威国际资讯网   发布时间: 2019-10-25 14:12   20 次浏览   大小:  16px  14px  12px

房地产公司,大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年,凭借着激进扩张、高负债、高周转,越来越多的区域房企走向全国,跻身一线,向着千亿销售额冲击。

但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守,深耕一域;亦或坚守品质,用更多时间打磨项目,却错失扩张良机。

搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域,对平时关注度较少的二三线房企进行分析,以帮助投资者和购房者进行独立的判断。

区域房企面临诸多相似问题:本土市场受外来房企分噬,对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下,他们将何去何从?

本文为“进击还是固守,二线房企生存之道”系列报道第15篇。

近日,滨江集团对外公布三季度业绩,当期滨江集团录得营收合计46.73亿元,同比增加74.52%; 录得净利润2.45亿元,同比增加93.3%。滨江集团并未在公告中披露前三季度销售额,不过第三方数据显示,前九月,滨江集团累计销售791.3亿元。按其2019年迈入千亿大门的目标计算,剩余一季,滨江集团月均销售70亿即可完成年度目标。

与走高的销售额相反,前三季度,滨江集团共录得营收99.38亿元,较上年同期减少18.75%。报告还显示,滨江集团前三季度扣非净利润合计8.62亿元,同比增加25.92%。若将滨江集团2018年度计提的5.7亿元损益和当期约3.7亿元的投资收益考虑在内,滨江集团地产业务净利润并不如报表那般乐观。

滨江集团将营收下降归因于结转项目数量减少,从结算周期来看,线索指向2016和2017年。

上海、深圳布局遇阻,合作项目对簿公堂

32页的三季度报告中,滨江集团用一页半的篇幅向投资者披露了三起重大财务纠纷。涉及项目分布深圳、上海两地,除了与深圳安远控股合作开发的旧改项目外,还有与上海中崇集团名下上海湘府之间的股权权益及劳务纠纷。

合作始于2016年。

彼时楼市火热,滨江集团不再安于杭州,提出要以杭州、上海为主战场,深圳为次战场。战略定下,滨江集团火速入驻深圳和上海。

首进深圳,滨江集团选择跟安远控股合作,双方共同接手深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目。计划出现偏差,安丰项目开展近两年,安远控股仍没办完前期项目审批手续。

滨江集团坐不住了。2018年4月,滨江集团一纸诉状将安远控股告上法庭,安丰旧改项目迟迟未能推进,集团决定退出该项目并要求其归还11.6亿元的融资款。对峙僵持五个月,法庭调解下,双方达成和解,滨江集团当期计提7.28亿资产减值。

一年过去,安远控股剩余所欠4亿资金仍未到账。三季报中,滨江集团提及纠纷最新进展。因安远控股到期未能清偿债务,滨江集团已向法院申请强制执行,目前执行案件已立案。

另一边,滨江集团曾与上海湘府、上海崇滨建设、中崇集团签署合作协议。以7.98亿元收购上海崇滨建设所持的上海湘府10%股权。上海中崇滨江实业发展有限公司适时成立。合作签订后,上海湘府还委托滨江集团子公司滨江建设负责上海湘府的整体开发管理。

滨江集团在报告中表示,合作协议签署完成后,上海湘府非但没按协议支付相应固定收益,就连此前与子公司滨江建设约定的3.3亿元代建管理费都没结清。

三番两次违约,滨江集团有些恼火,先后就子公司代建账款未结和相应固定收益未支付将上海湘府告至上海市第一中级人民法院和上海国际经济贸易仲裁委员会。截至目前,两案暂无审理结果。

滨江集团最新财报中,主要联营公司一栏,上海中崇滨江已不见踪影。

天眼查信息显示,上海崇滨建设两大股东分别为中崇建设和中崇投资,背后法人为仇瑜峰。与中崇集团相比,仇瑜峰最为大众所熟知的身份,是上海老房企新黄浦董事长。从其2017年入场,再到罢免旧董事长、接管新黄浦,前后仅用1年。

向外扩张的道路步步惊心,接连踏错的滨江集团在大本营杭州随即失守。

克尔瑞数据显示,2015至2016年两年间,滨江集团合约销售额曾稳居杭州房企第二位。2017年,滨江集团杭州地区权益销售额增幅放缓,仅较上年增加9亿,约115亿元,位列杭州房企权益销售排行榜第六名。

小股操盘、合作拿地,半年投资270亿

上海、深圳接连折戟,滨江集团有了新动作,对外宣布“聚焦杭州、深耕浙江”,并提出2019年冲击千亿目标。

追逐千亿规模总需资金启动,压力之下,滨江集团给出的招式名为“小股操盘、合作拿地”。

上半年,滨江集团通过联合竞拍、并购等方式拿地15块,累计花费270亿元,合计计容面积170.67万平方米。新增土地全部分布在浙江省内,其中,大本营杭州共占8块,其余地块则分布在金华、台州和温州。

除位于金华的永康悦虹湾项目地块外,滨江集团新增土地均为合作地块,且权益占比较低。以杭州的8个地块为例,其中,3块权益占比50%,剩余地块权益占比则从20%至33%不等。

6月27日,滨江集团宣布将于碧桂园合作,开发温州滨江商务区一地块,滨江集团的股权占比同样为50%。天眼查信息显示,滨江集团与碧桂园的合作最早可追溯至2016年,彼时,滨江集团、碧桂园以及浙江德信分别入股三分之一,成立浙江超创投资管理有限公司。

除碧桂园外,滨江子公司合作方中不乏多个知名房企,包括保利、旭辉、华侨城在内等多个房企均与滨江集团有所合作。

多个房企做背书,三季报中,滨江集团主动透露了2019年全年利润增长预告。其预计,今年归属上市公司股东的净利润可以达到15.82亿至19.47亿,同比变动为增长30.00%至60.00%。

“小股操盘”在为滨江集团带来规模增长的同时,也带来新的问题,去除掉水分后,滨江集团的实际权益处于低位。此前,滨江集团曾在回复深交所问询时表示,2019年主要竣工项目的权益比例大部分在30%左右。

从滨江当期利润构成可以窥见端倪,前三季度,滨江集团实现投资收益扭亏为盈,合计3.47亿元,总利润占比约4成。此外滨江当期收到的,来来自少数股东的投资现金也增加了41.85%。

杭州湾寸土寸金,半年270亿投入拿地后,1-9月,滨江集团其他流动负债同比增长82.66%。另外,其一年内到期的非流动负债由期初的约23.19亿元上升至约56.14亿元,增幅为142.02%。同期,滨江集团应付利息也增加了41%,达到4.13亿元.

滨江集团曾在半年报中表示,当前,公司有息负债287.34亿元,占公司净资产的比率为1.41。有息负债中,短期债务合计99.30亿元,滨江集团账上的货币资金则有121.03亿元,暂时可以全部覆盖。

2016-2018年,杭州实现的营业收入占滨江房地产业务总营收的比重分别为79.51%、94.63%和91.50%。重仓一地导致增长瓶颈是每个区域房企不得不面临的问题,随着更多大型房企入局杭州城,滨江集团的经营压力也随之增大。

数据显示,2019年上半年,公司在杭州地区的营收合计16.21亿元,同比大幅下滑80.97%,总营收占比下降近59个百分点。金华地区今年上半年超过杭州成为公司的主要营收来源,总营收20.05亿,占比38.07%;此外,嘉兴市的销售收入也逼近杭州市。

为了提振业绩,前9月,滨江集团在销售上发力。财报显示,前三季度销售费用同比增长233.91%,达3.51亿元。